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2026.01.26
相続財産を譲渡した場合の取得費の特例とは？解体編
相続財産を譲渡した場合の取得費の特例とは？解体編
― 解体費も含めて考える、相続不動産売却と税金対策 ―
相続した不動産を売却する際、
「古い家を解体した方がいいと言われた」
「解体費って税金の計算に入るの？」
というご相談は非常に多くあります。
相続不動産の売却では、
取得費・解体費・特例の有無によって、
手元に残る金額が大きく変わることがあります。
今回は、
相続財産を譲渡した場合の取得費の特例に加え、
解体費の扱いについても分かりやすく解説します。
相続不動産を売却するとかかる税金の基本
相続により取得した不動産を売却し、利益が出た場合には
**譲渡所得税（所得税・住民税）**がかかります。
譲渡所得の計算式
譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）
この中で重要なのが、
取得費と**譲渡費用（解体費を含む場合あり）**です。
取得費とは何か？
取得費とは、
その不動産を取得（購入）するためにかかった費用です。
取得費に含まれる主なもの
-
土地・建物の購入代金
-
仲介手数料
-
登記費用
-
不動産取得税
-
測量費 など
相続の場合は、
被相続人（亡くなった方）が購入したときの取得費を引き継ぐのが原則です。
相続不動産でよくある取得費の問題
よくあるケース
-
購入時の契約書がない
-
取得時期が古く金額が不明
-
書類が処分されている
この場合、
**売却価格の5％を取得費とする「概算取得費」**が適用されます。
➡ 課税対象が大きくなり、
➡ 税金が高くなる傾向があります。
相続財産を譲渡した場合の「取得費の特例」
ここで重要なのが、
相続税を支払っている方が使える特例です。
相続税を取得費に加算できる特例とは？
正式には
相続税の取得費加算の特例といいます。
特例の概要
相続により取得した財産を、
相続開始から3年10か月以内に売却した場合、
支払った相続税の一部を取得費に加算できる制度です。
この特例の効果
-
取得費が増える
-
譲渡所得が減る
-
納税額を抑えられる
特例の主な適用条件
-
相続または遺贈により取得した財産であること
-
相続税を実際に納付していること
-
相続開始から3年10か月以内に売却していること
-
売却した不動産が相続税の課税対象であること
※ 相続税がかからなかった場合は対象外です。
解体費は税金計算に使えるのか？
相続不動産では、
「古家付きでは売れないため解体する」ケースが多くあります。
解体費の扱いはケースによって異なります
① 売却のために解体した場合
➡ 譲渡費用として計上できる可能性あり
-
売却を目的として行った解体
-
売却と直接関係がある
-
売却前後のタイミングが明確
この場合、
**解体費用は「譲渡費用」**として
譲渡所得の計算から差し引ける可能性があります。
② 単なる維持管理・更地保有目的の場合
➡ 原則、譲渡費用にはならない
解体の目的や時期によって、
税務上の扱いが変わるため注意が必要です。
解体費 × 取得費特例 × 相続不動産売却のポイント
-
解体費が譲渡費用になるか
-
相続税の取得費加算が使えるか
-
空き家3,000万円控除と併用できるか
これらを事前に整理することが非常に重要です。
➡ 判断を誤ると、
本来抑えられたはずの税金を多く支払うこともあります。
こんな方は早めの相談がおすすめです
-
相続不動産を解体するか迷っている
-
解体してから売る予定
-
相続税を支払っている
-
相続から数年経過している
-
税金をできるだけ抑えたい
まとめ｜解体費も含めた「出口戦略」が重要
相続不動産の売却では、
取得費の特例と解体費の扱いを正しく理解することで、
最終的な手残りが大きく変わります。
-
取得費が不明なまま売却しない
-
解体前に税務上の確認をする
-
特例の期限を逃さない
これが、相続不動産で損をしないためのポイントです。
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株式会社シナジープロジェクトでは、
-
相続不動産の売却相談
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解体すべきかどうかの判断
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